Miércoles, 11 Abril 2018 22:30

¿Beneficios y riesgos del bien raíz?

En la entrega anterior reflexionaba sobre la conveniencia de tomar un crédito hipotecario, que a mi juicio es una de las deudas que tiene mayor sentido, siempre y cuando se haga con un criterio financiero adecuado y la propiedad tenga posibilidad de generar rentabilidad.

Esta opción tiene riesgos y es crucial reducirlos la más posible.

1.- Cómo en cualquier mercado, el punto fundamental es saber comprar y en el caso de los bienes raíces tiene que ver con “¿En dónde?”, “¿Qué?” “¿Cuánto?” y “¿A quién?”.

La zona no solo define el costo, sino la velocidad con la cual se generará la plusvalía, pues podría únicamente cubrir la inflación o registrar un alza superior si es un área que va en crecimiento urbano y la demanda es cada vez mayor.

Al buscar rentabilidad, es muy diferente el que sea un departamento, casa, local, oficina, bodega o terreno. Todas tiene sus propias características y su comportamiento podría ser incluso contrario, dependiendo del lugar. Mientras una de las alternativas puede estar sobre ofertada, otra con una gran demanda insatisfecha.

Del precio depende la ganancia que se llegue a obtener en el futuro. Negociar es importante para alcanzar las mejores condiciones. Es un aspecto central, porque si se adquiere una buena propiedad será mucho más sencillo monetizarla desde una perspectiva de venta o renta. Es relevante que la relación valor y calidad concuerde.

Habrá de investigarse si el desarrollador es una persona de fiar en cuanto a los compromisos establecidos. Es frecuente que dejen cosas sin terminar o desperfectos que luego no quieran asumir. Es recomendable buscar referencias para conocer su historia de éxitos o fracasos, con el fin de determinar con quien te estás metiendo.

2.- Una de las principales características es que son inversiones de largo plazo, en donde su valoración puede ser de varios años. La menor liquidez

debe de tomarse en cuenta; el peor negocio sería vender desesperados por falta de recursos ante una contingencia.

3.- Las Fibras son opciones financieras para entrar virtualmente en este mercado y normadas por la Bolsa Mexicana de Valores. Hay que tener cuidado si se harán convenios privados de participación de capital porque no existe una regulación oficial y podrían llegar a presentar una liquidez nula, de tal manera que al querer salir nadie desee comprar o el desarrollador simplemente incumpla en tiempos y forma.

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Miércoles, 13 Diciembre 2017 22:49

¿Cómo decidir se te endeudas en el 2018?

Ya hemos hablado en este espacio de la relevancia de analizar el crédito en función de su utilidad, dado que tiene un costo el apalancarse. En ese sentido, es probable que tengas la necesidad de pedir prestado y estás indeciso de tu viabilidad financiera. Veamos algunos puntos básicos para ayudarte a tomar la decisión: flujo, saldo y perspectiva del futuro.

1.- El aspecto inicial a considerar es la capacidad de flujo; es decir, qué tanto puedes pagar mensualmente. La forma de medirlo es a través de un presupuesto anual para determinar el destino del gasto y cuál es el remanente. Recordemos que las deudas son un “desahorro”.

Por ejemplo, si el desembolso fuera de 10 mil pesos, la pregunta es de dónde saldrán. El análisis debe ser de todo el año porque hay meses con mayores requerimientos y podrías presentar un fuerte desbalance al no identificarlo previamente.

Este sería un buen momento para decidir ajustes en tus gastos si quieres adquirir el crédito.

2.- Otro elemento a verificar es la salud estructural y eso lo cuantificas haciendo un cálculo de tu valor neto. Por una parte, suma todas las posesiones como serían bienes muebles e inmuebles a precio de mercado, así como también la cantidad de dinero

en cuentas bancarias o diversas inversiones financieras. Esos serían tus activos.

Ahora suma los compromisos ya contraídos; tarjetas, hipotecas, deudas personales, etc. Si tus pasivos son mayores que tus activos, es recomendable que primero corrijas dicha situación.

Al tener margen de maniobra, el cuestionamiento es cómo quedaría este balance si contraes el endeudamiento y de ahí saber su conveniencia. ¿Te sientes cómodo con ello?

3.- Como el crédito será un cargo que recaerá en los flujos futuros, es fundamental que también verifiques cuál es tu perspectiva de ingresos en términos de estabilidad laboral de quienes están aportando. Además, identifica cualquier gasto que sea inminente para otros años, como serían, por ejemplo, la entrada de los hijos a la universidad o el cambio de auto. En este caso, dependerá del horizonte de pago, porque puede ser un responsabilidad de un año o de 20.

De seguro existen más factores a considerar, en función del bien que comprarás, pero financieramente estos tres elementos te darán luz sobre si tienes la capacidad para tomar este nuevo compromiso.

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Sin lugar a duda, cuando uno habla de los grandes problemas de las finanzas personales el que destaca es el exceso de endeudamiento, porque provoca el peor de los mundos; le pega al consumo presente, al ahorro y, por tanto, a la viabilidad del patrimonio futuro.

Apuntemos acciones concretas para resolverlo.

1.- El primer paso es elaborar una estrategia de flujo de efectivo. Ello conduce a cortar los gastos superfluos y restringir al máximo los cotidianos. También, habrá de procurarse por elevar los ingresos con actividades complementarias o cambiando de trabajo. Esto último hay que hacerlo en forma cuidadosa para evitar correr el riesgo de perder la fuente de sustento.

2.- En segunda instancia, revisar los activos y pagar las cuentas con lo que se tiene. Esto lleva a estar corto de liquidez y vender bienes inmuebles para sufragar los pasivos contraídos. En la medida que se salga de esta posición apremiante será factible reponerse con el tiempo.

3.- Acercarse a los acreedores y buscar un refinanciamiento a tasas menores y plazos largos; sin embargo, es frecuente que sea complicado por la política interna de la institución, pero hay que intentarlo en la etapa inicial.

Irónicamente, los bancos están más dispuestos cuando la cuenta ya se encuentra en el área jurídica.

4.- Contratar un préstamo personal con mejores condiciones para liquidar el saldo. Incluso, conseguir a un amigo o familiar que pudiera apoyar otorgándole un rédito arriba de la que le paga el banco en alguna inversión; de esa manera ambos salen ganando.

5.- Involucrar a la familia directa, porque cooperarán en la reducción de los gastos; tal vez puedan generar ingresos; y, sobre todo, comprensión en un momento de corrección que significa sacrificio.

6.- Evitar caer con agiotistas que cobran intereses desproporcionados y garantías exageradas. Lo único que provocan es dificultar más la situación.

7.- Cuidado con las reparadoras de crédito que ofrecen quitas de deuda. Son entidades no reguladas por las autoridades financieras y se han presentado casos de fraude. Además, nosotros mismos podríamos llevar a cabo lo que ellas hacen: Negociar con el banco y ahorrar.

Con un poco de creatividad, puede haber una combinación de las opciones anteriores para salir del atolladero. La peor alternativa es dejar que todo siga igual, permitiendo que el problema se desborde al grado de la bancarrota.

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El entorno financiero para la administración del patrimonio familiar se complica con la tendencia a la alza en las tasas de interés que se ve refrendada con la reciente elevación por parte del Banco de México en la tasa objetivo interbancaria.

En enero de 2015 los réditos llegaron a su nivel más bajo histórico ofreciendo los Cetes

a 28 días 2.43 por ciento; hoy se sitúa en 6.87 por ciento y es de esperarse que siga subiendo.

La razón básica es que el aumento de los precios al Consumidor pasó de 2.13 por ciento anual en diciembre de 2015 a 6.16 por ciento en mayo de este año. Y detrás de una política monetaria de control inflacionario siempre estará el alza en las tasas de interés.

¿En términos pragmáticos, qué pasa con las decisiones personales? Veamos algunos puntos relevantes.

1.- Ahorro. El rendimiento de las cuentas bancarias es mayor; sin embargo, estará en función de la institución financiera, los montos y los plazos del depósito; es muy probable que los réditos estén por debajo de la inflación y significa una “pérdida” del poder adquisitivo del dinero

. Habría que hacer una buena selección del banco o optar por comprar Cetes a través de algún fondo o en Cetesdirecto.com

2.- Inversión: Hay que ser precavido con toda las alternativas, porque el incremento de tasas de interés por lo regular afecta en forma negativa a las compañías que cotizan en bolsa; ya sea por la caída de la demanda o por su apalancamiento.

3.- Tipo de cambio. Aunque existen otros factores que influyen en su desenvolvimiento, el premio a los valores nacionales tiende a la atracción de capital foráneo y lleva a una revaluación de la moneda, quitándole presión al dólar. Este mercado es demasiado volátil y susceptible a las expectativas que se mueven de manera abrupta.

4.- Mercado laboral. La elevación de las tasas de interés provoca un menor crecimiento y, por tanto, un impacto en la cantidad de plazas de trabajo. Empero, dependerá del sector en el cuál se opere, pues las consecuencias no son necesariamente generalizadas. Ello implica hacer una análisis en dónde se podrían tener mejores oportunidades de encontrar y sostener el empleo.

5.- Endeudamiento. Es obvio el encarecimiento del crédito, por lo que es un momento inapropiado para adquirirlo y en la medida en que se tenga una tasa variable (como es el caso de las tarjetas) es preferible eliminarlo por completo buscando una reestructuración del mismo.

Debemos mantener la prudencia en la toma de decisiones de finanzas personales y estudiar bien el efecto en nuestro patrimonio.

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Miércoles, 21 Junio 2017 23:06

Sí te puedes financiar ¿pero para qué?

Ahora, con la incertidumbre internacional, es fácil caer en pánico por recordar historias de terror en relación a los préstamos. Existe una premisa básica “el crédito no es una forma de vida, pero sí es parte de nuestras vidas”. Al usarlo sin control se convierte en una pesada lápida y si lo administramos de manera adecuada, es un poderoso apoyo para alcanzar bienestar.

Si pensamos en las empresas, es imposible concebir que su éxito se base sólo en el capital propio; por lo regular ocupan créditos en sus proyectos de inversión. Así mismo, en las finanzas personales, es conveniente en áreas de oportunidad que permitan avanzar, como sería la compra de una casa, los estudios universitarios, capacitarse o emprender un negocio.

Otra razón obvia son las contingencias que sobrepasaron nuestras previsiones, como una enfermedad o un accidente; sin embargo, esperaríamos que esto fuera lo menos posible y, en todo caso, utilizar un fondo de ahorro para tales circunstancias.

Es decir, la decisión de un crédito debe tomarse bajo la óptica de la rentabilidad. Hay que situar en un lado de la balanza el costo y el flujo mensual, con el fin de evaluarlo en función de los beneficios.

Una máxima es: “nunca endeudarse en gasto corriente, pues equivale a estar consumiendo lo del día con un compromiso de pago futuro”. Esta tendencia es peligrosa y es ahí en donde radica el riesgo de las tarjetas de crédito, que al cubrir el mínimo y seguir cargando, terminan siendo una verdadera calamidad.

Por otra parte, el peor de los negocios es tener una deuda y dinero en el banco al mismo tiempo, pues el pedir prestado será más caro que cualquier inversión en dichas instituciones.

Vale la pena analizar la necesidad del crédito y, si se adquiere, liquidarlo lo antes posible, siempre quedando protegido contra los imprevistos y con base en tu propia planeación financiera.

El punto esencial es apalancarse si carecemos de recursos y el objetivo es generar valor o salir de un apuro coyuntural. El tomar financiamiento como forma de vida es insostenible.

Incluso, si el costo es muy bajo o nulo, como son las ventas a meses sin intereses, la gran pregunta es si se puede cubrir el compromiso de pago.

Olvídate del poder de tu firma. El crédito es un excelente mecanismo para crecer y aumentar el bienestar, siempre y cuando se utilice con prudencia y productividad.

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Lunes, 19 Septiembre 2016 22:05

¿Conviene endeudarse para estudiar?

Las universidades públicas en México son baratas, si la comparamos con otros países; pero hay situaciones que podrían llevar a la resolución de invertir cantidades significativas de dinero en instituciones privadas, ya sea por haber sido rechazado o por la creencia que dará mayores oportunidades de éxito profesional el hacerlo.

La combinación de carecer de recurso suficiente y la imposibilidad de ir a una universidad pública genera el riesgo de caer en organizaciones de mala calidad de enseñanza y con bajo prestigio para soportar el proceso de empleabilidad de sus egresados. Sería una lástima que el currículum sea desechado por salir de una determinada institución.

Es una de las razones obvias para endeudarse, porque si uno piensa en si mismo como si fuera su propia empresa, es el mejor camino para acrecentar el capital personal. Preparándose es una manera de elevar la posibilidad de contratación, aumentar el nivel de ingreso, además de mejorar la perspectiva futura con capacitación para emprender retos empresariales.

Sin embargo, ya no es cómo antes, cuando el estudio “garantizaba” un éxito económico, hoy existen áreas saturadas, carreras que son rebasadas por la tecnología o especialidades incomprendidas por el mercado. Por eso debe ponerse los pies en el suelo y valorar si se va comprometer la viabilidad futura del egresado. Como un proyecto en donde se evalúa el costo y el beneficio.

De hecho, en ocasiones se menosprecia este recurso y hay jóvenes que dejan de aprovechar lo que se les proporcionó gratis, con esfuerzo de los padres.

En otros países es común que sean los propios muchachos quienes tomen los préstamos y su independencia comience en esa etapa de la vida. Incluso, es usual que trabajen medio año para sostenerse el resto de los meses con lo ahorrado y la deuda escolar.

Es una decisión difícil; en estos momentos, en Estados Unidos hay una crisis de endeudamiento universitario producto de menores posibilidades laborales y la incapacidad de pagar.

En México conozco casos en los cuales los jóvenes están en el buró de crédito por retrasarse en el pago de colegiaturas y luego, irónicamente, haber sido rechazados en el mercado financiero por estar en esas circunstancias.

Creo que la respuesta a la pregunta del título de esta columna es sí, conviene endeudarse para estudiar, pero siempre y cuando el alumno esté consciente de la elección y del desarrollo de su carrera, para que sea “rentable” y evitar arrepentimientos posteriores.

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Miércoles, 17 Agosto 2016 22:13

Crowdfunding ¿buena opción?

Un término de moda es el llamado crowdfunding, que explicado en forma sencilla es el financiamiento masivo de pequeños inversionistas, a través de las plataformas digitales, permitiendo vincular directamente a oferentes y demandantes de recursos, reduciendo de manera sensible el margen de intermediación.

Su penetración aun es marginal, pero ha crecido tanto que ya está en la agenda de las autoridades controlarlo. Por supuesto, llama la atención de ahorradores y deudores; por eso es conveniente revisar algunas consideraciones básicas.

1.- Puedes participar con montos tan bajos como $500 y tener tasas de rendimiento muy superiores al mercado, con un alto riesgo.

2.- La pérdida está relacionada a que falta la regulación de las autoridades, se desconoce la solvencia financiera de quien solicita el crédito y, en consecuencia, puede no recuperarse la cantidad depositada sin poder reclamar. Incluso, es una figura que facilita el fraude.

3.- Es una salida para quienes necesitan dinero y están sin posibilidad de ser sujetos de crédito para la banca, porque no requieren empeñar o llegar con los usureros. Hay quien lo utiliza para reestructurar deudas caras y porque traen encima a los acreedores.

4.- Ha funcionado bien para proyectos que sería imposible sacar a través de la rigidez del sistema financiero tradicional. Por ejemplo, grabar una película sobre una especie en extinción de un cineasta joven. Sería un caso sin rentabilidad, apoyado con base en micro aportaciones. De hecho, ha tenido éxito en donaciones altruistas.

Al analizar cualquier opción de inversión hay dos elementos para decidir hacia dónde dirigir el recurso: la solvencia de la institución que trabaja como intermediaria y el objeto a financiar con el dinero depositado.

Para el crowdfunding, el respaldo institucional es débil o nulo; mientras que los proyectos son de riesgo; tanto, que evitaron los canales tradicionales.

Considero que es una buena alternativa para quien requiere montos bajos de crédito y fue imposible obtenerlos con los métodos usuales; sin embargo, implica un riesgo alto para quien desea invertir. Sería preferible ahorrar para reunir una cantidad mayor y entrar a un mercado regulado como es la Bolsa Mexicana de Valores, en donde se pueden obtener también ganancias significativas.

Si quieres participar, hazlo con montos que de perderse no te metan en problemas serios. Busca plataformas con experiencia y reconocidas en términos de sus propios usuarios.

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Sin lugar a dudas, el crédito al consumo a través de las tarjetas es el más caro del mercado y una sugerencia básica es evitar endeudarse con ellas; sin embargo, hay razones de mucho peso para considerarlas aleadas en las finanzas personales.

El punto crucial es sabe manejarlas y sacarles un beneficio; expongo diez razones para ello.

1.- Permiten tener un financiamiento sin intereses, siempre y cuando se pague el saldo completo en cada corte. Todas las transacciones después de ese día pasan hasta el siguiente estado de cuenta.

2.- Hay opciones de recompensa; en algunos casos es a través de puntos que se convierten en dinero en efectivo; en otras es con premios específicos o millas para viajar.

3.- Son un registro exacto de los gastos y con ello se apoya el análisis y corrección. Es un insumo fundamental para la elaboración de presupuestos familiares.

4.- Permite tener cubiertas las contingencias. Ante la eventual necesidad de un ingreso hospitalario o viaje intempestivo se puede recurrir a su uso.

5.- La disposición de efectivo, aunque tiene un costo alto, resuelve algún tipo de problemática inmediata, que de otra manera podría significar un dolor de cabeza mayor.

6.- Da seguridad al manejo de los recursos, pues en términos de robo y de extravío la mayoría de las tarjetas están cubiertas contra estos percances, siempre y cuando se reporte a tiempo.

7.- Son básicas para viajar y documentarse en hoteles. Además, es prácticamente imposible rentar un auto sin tarjeta de crédito.

8.- Acceso al extranjero. Al estar respaldadas por Master Card o Visa son un soporte para hacer transacciones internacionales y evitar problemas de efectivo.

9.- Facilitan la comercialización vía Internet que ha crecido en forma importante en México.

10.- Es adecuado tener un historial crediticio y las tarjetas son una de las vías, siempre y cuando no te excedas.

Es recomendable tener cuidado con el límite de crédito para evitar riesgos excesivos de clonación y también porque eleva el pago mínimo requerido por el banco. Por otra parte, en caso de que solo la tenga como respaldo, se sugiere ocuparlas en forma esporádica para evitar problemas cuando la quieras utilizar, pues el banco puede suponer un mal manejo y declinar la operación.

La decisión es tuya y la moderación es básica; por eso, si te es difícil controlarte en términos de consumo, mejor ni te arriesgues a usarlas.

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Jueves, 19 Mayo 2016 14:28

El peligro de los créditos personales

Hace unos días El Financiero publicó una nota con el título: “Créditos personales y de nómina, el gran negocio de la banca” y adivinen con quién hacen estos negocios; en efecto, con nosotros los usuarios y vaya que es lucrativo.

Alguien me decía “a nadie le ponen una pistola para tomar un préstamo”; dese luego no, pero es un hecho que llega una enorme cantidad de propaganda para tomar una deuda sugiriendo gastar en conceptos tales como vacaciones o una compra superflua, rubros que deberían cubrirse con ahorros y alejarse del apalancamiento. Ofrecen “cumplir un sueño”, el problema es que luego se convierte en pesadilla a la hora de pagarlo.

Se les llaman créditos de liquidez porque el banco los otorga sin interesarle hacia que lo van a utilizar y, por supuesto, el cliente dispone del dinero como mejor le parezca.

Los créditos personales son muy accesibles a través de los descuentos directos en la nómina, pero también con cargo sobre la tarjeta; inclusive ofrecen dejarlo del límite del plástico para que siga usándolo. Por una parte, tienen como respaldo el sueldo y, por la otra, el historial de cumplimiento.

El atractivo son las tasas menores a las tarjetas de crédito, pues mientras un personal se consigue a un costo de alrededor de 16 por ciento, las tarjetas van del 18 al 55 por ciento. Sin embargo, son altos si se le compara con los ofrecidos estas mismas instituciones en un instrumento de ahorro que se sitúa entre el 1 y el 6 por ciento, dependiendo de plazos, montos y empresa.

Tienen una utilidad muy obvia que es la de pagar alguna deuda cara como son tarjetas de crédito. Esto permite refinanciar a una tasa menor y a un plazo ya determinado, permitiendo una mejor planeación.

Además sirven cuando hay un verdadero apuro, como sería una enfermedad o gastos que no sea posible postergar como una inscripción escolar, por ejemplo.

La promoción de esta opción financiera se aprovecha de los deseos insatisfechos de las personas que ven como “fácil” alcanzarlos a través de una línea de crédito autorizada. La fórmula es sencilla, evitemos endeudarnos para toda situación que pueda ser liquidada por medio de un ahorro.

Son este tipo de circunstancias que llevan a concluir que los procesos de bancarización deben de ser acompañados con educación financiera,

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¿Ya estás harto de rentar y piensas seriamente comprar un departamento o casa?; como es la primera vez que te enfrentas a esta decisión y es muy relevante para tu patrimonio, vale la pena establecer una estrategia.

1.- El primer paso es detallar los requerimientos haciendo una lista de características de todo tipo, como las dimensiones deseadas; el número de habitaciones; o la zonas de interés, entre otros aspectos. Es recomendable que este ejercicio se haga en familia.

2.- Con la mente fría, estimar un costo aproximado de la vivienda, el dinero disponible para el enganche y la capacidad de endeudamiento, de acuerdo con el presupuesto familiar. Además, revisar si se tendrá el apoyo de Infonavit.

3.- Estar consciente de que el pago es a 15 o 20 años y si la esposa aporta al gasto, evaluar si se está pensando dejar de hacerlo en un futuro. La pregunta a responder es ¿cuánto puedo pagar en forma mensual por la hipoteca?

4.- Analizar el mayor número de alternativas posibles y ser muy inquisitivo, pensando en las contingencias. Es válido hablar con los vecinos o amigos que estén por la zona; revisar elementos tales como la calidad de los materiales de construcción, vías de acceso, seguridad en el área, orientación en relación al sol e incluso revisar si la zona tiende a inundarse en época de lluvias. Es mejor investigar antes, que arrepentirse después.

5 .- Como es muy probable que no sea la única vivienda que adquieras en el transcurso de tu vida, se sugiere aplicar una “mentalidad de vendedor”; es decir, cuidar el valor comercial para cuando quieras deshacerte de la propiedad. Esto da un punto de referencia útil para tomar la decisión.

6.- En cuanto a la elección de la hipoteca, con seguridad el desarrollador tendrá alguna opción con la cual tenga convenio; empero, es válido hacer una sondeo propio, pues la diferencia de unas cuantas “centésimas” en la tasa del crédito significará un ahorro significativo a largo plazo.

7.- Es importante tomar en cuenta los costos adicionales, como la investigación que hace el banco, la apertura de crédito y los gastos notariales. Ten mucho cuidado también con el endeudamiento adicional con tarjetas para equipar la casa. Con regularidad, se tiene que invertir en aspectos básicos de instalación e incluirlos en el presupuesto, pues afecta la disposición del flujo mensual.

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